住宅ローン残高が取得対価の額を超えている場合の「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」の書き方の注意点

住宅ローン控除を受ける際には、確定申告でも年末調整でも「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」の記載が必要となります。

今回は、住宅ローン残高が取得対価の額を超えている場合の「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」の書き方の注意点について取り上げてみます。

なお、これらの情報は、2025年12月29日現在の状況となりますので、最新情報は、リンク先の情報等も合わせてご確認されますようご留意ください。

住宅借入金等特別控除額の計算明細書の概要

住宅ローン控除については、国税庁のホームページでその詳細が記載されていますので、そちらもご参照ください。

　国税庁ホームページ
　No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

　

住宅ローン控除を受けるためには、確定申告であれば「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を付ける必要があります。

　国税庁ホームページ
　確定申告書等の様式・手引き等（令和７年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）
　（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書【令和７年分】（PDF/316KB）

　

取得対価の額と住宅借入金等の残高の比較

住宅ローン控除は、ざっくり言えば、要件を満たせば、年末の住宅ローン残高に一定率を掛けた金額を税金から引けるというもの。

年末の住宅ローン残高の金額が重要になってきます。

ただし、年末の住宅ローン残高の金額が、購入した時の金額である取得対価の額を超えている場合には、少ない方である取得対価の額に一定率を掛けることになります。

　国税庁ホームページ
　No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

　

それらの計算過程などを「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に記載することになります。

　国税庁ホームページ
　確定申告書等の様式・手引き等（令和７年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）
　（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書【令和７年分】（PDF/316KB）

　

住宅ローン残高が取得対価の額を超えている場合の注意点

住宅ローン残高の方が取得対価の額よりも少ない場合には、そのまま住宅ローン残高に一定率を掛けて計算していきます。

　国税庁ホームページ
　確定申告書等の様式・手引き等（令和７年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）
　・令和７年分住宅借入金等特別控除を受けられる方へ（新築・購入用）（A1～A6）（PDF/15,483KB）

　

上記の記載例で、

　住宅及び土地の購入金額　49,000,000円

　住宅借入金等の年末残高　50,000,000円

であれば、「⑪住宅借入金等の年末残高の合計額」は、49,000,000円となります。

それでは、住宅と土地でそれぞれ住宅ローンを組んでいて、合計すれば年末の住宅ローン残高の方が少ないが、住宅と土地それぞれで比較すると、どちらかは取得対価の額の方が少ない場合はどうなるか。

　住宅の購入金額　20,000,000円

　土地の購入金額　30,000,000円

　住宅借入金等の年末残高（住宅のみ）　21,000,000円

　住宅借入金等の年末残高（土地等のみ）　28,000,000円

となっていた場合。

合計で比較すると、上記の記載例と同じ結果になるとも考えられます。

しかしながら、住宅ローンが「住宅のみ」と「土地等のみ」に分かれている場合には、それぞれで比較して計算することになります。

　租税特別措置法
　法令解釈通達
　第41条（（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除））関係

　

　

住宅ローンの残高証明書等で、「住宅借入金等の区分」を確認しておくことが必要となります。

　国税庁ホームページ
　確定申告書等の様式・手引き等（令和７年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）
　・令和７年分住宅借入金等特別控除を受けられる方へ（新築・購入用）（A1～A6）（PDF/15,483KB）

おわりに

書き方の説明では詳細な記載がない場合もあるので、法令などそもそもの主旨等確認しておく方が有用です。

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